Stiftungen – auch eine Chance für günstige Wohnprojekte?

Im deutschen Recht versteht man unter Stiftungen bestimmte Einrichtungen, die sicherstellen, dass eingebrachte Vermögen allein dem vom Stiftenden bestimmten Zweck dienen. Über das Einbringen in eine Stiftung lässt sich Vermögen also gewissermaßen erhalten und schützen – während die dem Zwecke nach Begünstigten in den Genuss der Erträge kommen.

Laut Bundesverband Deutscher Stiftungen gibt es hierzulande 25.777 rechtsfähige Stiftungen bürgerlichen Rechts, wovon 2.764 auf Hessen entfallen¹. Gut 90 Prozent der Gesamtheit dienen anerkannt gemeinnützigen Zwecken. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es neben den rechtsfähigen Stiftungen des öffentlichen oder bürgerlichen Rechts, die als juristische Personen agieren, noch andere Stiftungskonstellationen wie die nichtrechtsfähige Stiftung in treuhänderischer Trägerschaft gibt. Zudem existieren stiftungsähnliche juristische Personen: z. B. Stiftungs-GmbH, Stiftungs-AG und der Stiftungs-Verein für stiftungsähnliche juristische Personen.

Stiftungszweck und Erfüllungsart werden üblicherweise qua Satzung festgeschrieben. So ist z. B. auch geregelt, inwieweit es sich um eine „Förderstiftung“ handelt, welche die Aktivitäten Dritter unterstützt – oder ob als „operative Stiftung“ im Sinne des Stiftungszwecks eigene Projekte umgesetzt werden.

Neben natürlichen Personen(gesellschaften) kommen als Stifter auch staatliche Institutionen wie Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts oder die Kirche in Betracht. Wichtig zu wissen ist, dass Stiftende sich mit dem Einbringen bestimmter Vermögenswerte in eine Stiftung unwiderruflich von diesen trennen – sie gehören ab dann der Stiftung! Eigentümer, Gesellschafter und Mitglieder gibt es bei einer „rechtsfähigen“ Stiftung nicht.

Nach außen werden Stiftungen durch die Vorstandsfunktion vertreten, gegebenenfalls auch unter satzungsgemäßer Beteiligung zusätzlicher Stiftungsorgane und Gremien. Sofern es sich um eine „rechtsfähige Stiftung“ handelt, unterliegt diese der Stiftungsaufsicht durch den Staat. Anders als die „nichtrechtsfähige Stiftung“ nach bürgerlichem Recht, die statt der Aufsicht durch Stiftungsbehörden häufig im Treuhandverhältnis gehandhabt wird. Sowohl Entscheidungen als auch die Verwaltung kann dies bisweilen vereinfachen und auch kostengünstiger sein.

Grundsätzlich sind Stiftungen auf Dauer angelegt, wobei der (Vermögens-)Grundstock in der Regel nicht angetastet werden darf. Das kann über ein Jahrhundert und länger gehen. Davon abweichend sind „Verbrauchsstiftungen“ zu unterscheiden, die zur Erfüllung des Stiftungszwecks das Vermögen selbst innerhalb einer begrenzten Lebensdauer von wenigstens zehn Jahren „verbrauchen“. Verbrauchsstiftungen kommen z. B. für Projekte mit zeitlich begrenztem Zweck zum Einsatz – etwa die Hilfeleistung nach Katastrophen oder die Renovierung eines erhaltungswürdigen Gebäudes etc. Je nach Satzung kann die Umwandlung der einen in die jeweils andere Stiftungsform zulässig sein, wenn dem Stiftungszweck dadurch ab einem gewissen Zeitpunkt besser gedient sein sollte.

Die charakteristischen Eigenschaften einer Stiftung machen diese für Kommunen eben gerade auch zur Förderung von Wohnprojekten so interessant: So werden Grundstücke in öffentlich-rechtlichem Eigentum dann durch Überführung in eine Stiftung dauerhaft zweckgebunden verwaltet – anstelle z. B. eines Verkaufs mit (nur) zeitlich begrenzter Zweckbindung, wie dies früher vielfach mit aus heutiger Sicht fragwürdigem Ergebnis gemacht wurde. Die Zweckbindung einer Stiftung hat über Generationen und jeweilige Amtszeiten hinaus Bestand!

Areale lassen sich so zudem vor Bodenspekulation schützen: Denn je nach Lage sind es vor allem Grund und Boden, die hochbegehrt sind, was die Preise von Bauland hochtreibt. Und wenn auf teurem Grund erstmal hochpreisige Luxusobjekte stehen, die sich nur vergleichsweise wenige leisten können, ist der Bereich zur Schaffung von Wohnraum für eine größere Zahl an Menschen mit niedrigeren bis mittleren Einkommen verloren.²

Was auf einem Stiftungsgrundstück zu errichten ist, entscheidet sich nach dem satzungsgemäßen Stiftungszweck: So kann mit der Stiftungsgründung für ein Grundstück etwa bestimmt werden, dass darauf nur bauen darf, wer eine gewisse Anzahl Wohnungen zur Vermietung innerhalb eines bestimmten Preisniveaus errichtet. Häufig wird die Bebauung dann z. B. von Wohnungsbaugenossenschaften im Rahmen des Erbbaurechts übernommen. Mitunter kommen solche Konzepte im Rahmen der Erbpacht auch bei bestehenden Immobilien z. B. für bestimmte zukunftsweisende gemeinschaftliche Wohnprojekte zum Tagen.²

Wer ein Stiftungsgrundstück in Erbpacht bebaut oder ein darauf befindliches Gebäude übernimmt, spart sich die Kosten für den Kauf des relativ hochpreisigen Bodens. So ist es vielfach überhaupt erst möglich, günstigen Wohnraum zu schaffen und auf vergleichsweise niedrigem Mietniveau (definierten Zielgruppen) anzubieten. In weiteren Konstellationen können solche Konzepte auch dazu beitragen, dass Wohnraum für mehr (alteingesessene) Menschen z. B. in Quartieren, die sich im Laufe der Zeit zu angesagten Szenevierteln entwickelt haben, erschwinglich bleibt.²

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¹ _{Stand: Ende 2023; Weitere Informationen zur Entwicklung des Stiftungssektors in Deutschland * finden Sie in der Publikation vom Bundesverband Deutscher Stiftungen *.}

² _{Mehr zum Thema Erbpacht als Gegengewicht zur Bodenspekulation? finden Sie in unserem Beitrag vom 29.06.2023. Beispiele auch für gemeinschaftliche Wohnprojekte nach Konzepten dieser Art finden sich z. B. auf dem Portal der stiftung-trias.de * mit vielen Informationen und zusätzlichem Angebot entsprechender Lehrveranstaltungen.}

Allgemeine Informationen zur Wohnsituation in Deutschland finden Sie im Beitrag Klima, Wohnen, Eigentum: Wie akute Handlungsfelder unserer Zeit zusammenhängen vom 16.05.2024, basierend auf den Erkenntnissen einer Wohnstudie des Verbands der Sparda-Banken (Stand: April 2024).