Klima, Wohnen, Eigentum: Wie akute Handlungsfelder unserer Zeit zusammenhängen

Der Gebäudesektor ist für einen Großteil der klimaschädlichen Treibhausgase ursächlich: Nach der Betrachtungsweise des Bundesklimaschutzgesetzes (KSG) ** (Quellprinzip) lag dessen direkter Anteil an den gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland (674 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalent¹) im Jahr 2023 bei gut 15 Prozent (102 Mio. Tonnen CO₂e). Erklärtes Ziel laut KSG ist es, diesen Ausstoß innerhalb von sieben Jahren (bis 2030) um 36 Mio. Tonnen (auf 66 Mio. Tonnen CO₂e) zu reduzieren! Knapp 77 Prozent (78 Mio. Tonnen) dieser Emissionen fielen in privaten Haushalten z. B. beim Betrieb von Gas- und Ölheizungen an. Hinzu kommen weitere „gebäuderelevante“ Emissionen, die in anderen Sektoren – wie etwa in Kraftwerken – beispielsweise für Raumwärme und Strom entstanden sind. Bezieht man diese nach dem Verursacherprinzip mit ein, steigt der „Gebäudeanteil“ an den klimaschädlichen Treibhausgasen auf 28 Prozent (189 Mio. Tonnen CO₂e) – die zu 62 Prozent (insgesamt also mit gut 117 Mio. Tonnen) aufs Konto privater Haushalte gehen: im Wesentlichen für Raumwärme (91 Mio. Tonnen), Warmwasser (26 Mio. Tonnen) und Klimatisierung (0,6 Mio. Tonnen). Lediglich die dann noch verbleibenden 72 Mio. Tonnen der gebäuderelevanten Treibhausgasemissionen betreffen Industrie, Gewerbe, Handel und Dienstleistung. Anhand dieser Relationen wird deutlich, welche entscheidende Rolle der energetischen Sanierung des eigenen Zuhauses für den Klimaschutz zukommt. Hier setzt auch der SpardaKlimaBonus an, den die Sparda-Bank Hessen zur Finanzierung energetischer Maßnahmen beisteuert.

Der energetische Sanierungsbedarf ist besonders im zum Verkauf stehenden Wohngebäudebestand hoch – entsprechend groß ist dessen Potenzial für Emissionseinsparungen. Wenngleich die Energieeffizienzklasse D in Deutschland am häufigsten vertreten ist, lagen 2023 immerhin 34 Prozent der Bestandsobjekte darunter – bei den zum Verkauf angebotenen Wohnimmobilien betrug der Anteil sogar 47 Prozent, die nur dem Standard E oder schlechter entsprachen: 20 Prozent kamen nicht über die Stufen G (9 Prozent) und H (11 Prozent) hinaus. Höchsten Energiestandards wurden im angebotenen Wohnbestand überhaupt nur 10 Prozent gerecht – A (4 Prozent) und A+ (6 Prozent). Klimapolitisch ist der Transaktionsmarkt (also der Zeitpunkt des Verkaufs) damit von besonderem Interesse: Geht man hier von rund 200.000 auf Online-Plattformen angebotenen Wohnungen und Häusern der Energieeffizienzklassen E und niedriger aus, ergäben sich durch deren energetische Sanierung auf den Standard A allein im Heizbereich geschätzte Emissionseinsparungen von 1,1 Mio. Tonnen CO₂e jährlich! So könnten mit diesen etwa 0,5 Prozent des gesamten deutschen Wohnungsbestands bereits 0,9 Prozent des gesamten durch private Haushalte für Heizen und Warmwasserversorgung verursachten Jahresausstoßes eingespart werden. Diese 1,8-fache Hebelwirkung lässt den im Verkauf befindlichen Wohnbestandsimmobilien für die klimarelevante Dekarbonisierung eine Schlüsselrolle zukommen! Zumal der Zeitpunkt des Verkaufs auch aus praktischer Sicht die beste Gelegenheit für Sanierungsmaßnahmen ist: Im leerstehenden Gebäude können Arbeiten ungehindert ohne Beeinträchtigung etwaiger Bewohnender erfolgen. Zudem kann die Käuferseite von vornherein unter Ausschöpfung infrage kommender Fördermittel kombiniert planen. Auch die Energiekostenersparnis greift so bereits mit dem Einzug.

Problematisch ist allerdings, dass Wohneigentum für die Einkommensmitte in einigen Regionen kaum noch erschwinglich ist – und so auch notwendige Sanierungen ausbleiben. Denn während die Immobilienpreise vielerorts auf stabil hohem Niveau geblieben sind (wobei es regionale Unterschiede gibt), haben sich Finanzierungen infolge des Zinsanstiegs verteuert. Wertvolles Potenzial für Emissionseinsparungen bleibt somit derzeit ungenutzt. Eine Faustregel besagt, dass die Eigenheimfinanzierung (Zins und Tilgung) nicht mehr als maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollte. In vielen Bereichen haut dies jedoch nicht mehr hin:² Zwar ist Wohneigentum immer noch in mehr als der Hälfte von rund 400 Regionen³ auch für Familien mit mittleren Einkommen erschwinglich – allerdings ohne Sanierung! Kommen Sanierungskosten hinzu (kalkuliert wurde in der Verbandsstudie* mit durchschnittlichen 880 Euro pro Quadratmeter⁴), sinkt der Anteil „bezahlbarer“ Regionen auf 74, wovon 59 ländlich dünn besiedelte Gebiete sind. Ein Stadt-Land-Gefälle zeigt sich auch im Sanierungsbedarf: So waren 51 Prozent der im ländlichen Raum angebotenen Wohnimmobilien ältere sanierungsbedürftige Objekte der Effizienzklassen E oder schlechter – wohingegen deren Anteil in den Großstädten nur bei 41 Prozent lag. Gleichzeitig ist auch festzustellen, dass schlechtere Energieeffizienzklassen in Relation zur Klasse D bei den Objektpreisen im dünnbesiedelten Raum zu Abschlägen von 10 Prozent und mehr führen, während sich hierfür in Großstädten kaum eine Minderung zeigt. In diesen kommt der „besseren“ Lage (zumindest unterhalb einer bestimmten Effizienzklassengrenze) einfach die überragende Bedeutung zu. Wenngleich dort im umgekehrten Fall, bei besserer Energieeffizienz (A+) die Preisaufschläge wiederum am höchsten sind. In strukturschwachen Gebieten mit niedrigerem Immobilienpreisniveau hingegen, geben mehr die Kosten den Ausschlag. Hinzukommende Sanierungskosten machen sich bei geringeren Kaufpreisen auch prozentual schon eher bemerkbar und haben hier eine größere Signalwirkung – als dies bei einem ohnehin hochpreisigen Objekt der Fall ist. Im Landkreis-Mittel steigen die Gesamtkosten für den Kauf einer Wohnimmobilie der Energieeffizienzklasse E oder niedriger durch den zusätzlichen Sanierungsbedarf um 38 Prozent.

Eine gezielte Wohneigentumsförderung in Kombination mit energetischen Förderprogrammen kann Sanierungspotenziale nutzbar machen und die akute Wohnungsnot bekämpfen. Aus der Verbandsstudie geht hervor, dass der Wunsch nach Wohneigentum trotz signifikanten Rückgangs vergangener Jahre weiterhin groß und Sanierungsbereitschaft gegeben ist. Jedoch bewirken finanzielle Hürden wie auch eine gewachsene Verunsicherung hinsichtlich politischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, dass viele sich das Projekt „Eigenheim“ derzeit nicht mehr zutrauen (können). Einige Überlegungen setzen daher genau hier an: Im Gespräch sind etwa eine gezielte „Jung-kauft-Alt“-Förderung sowie alternativ die Reduzierung bzw. ein Weglassen der Grunderwerbsteuer für bestimmte Zielgruppen – um im Zuge der Wohneigentumsförderung einhergehend die vielen Bestandsobjekte mit schlechter Energiebilanz auf einen zukunftsfähigen Stand zu bringen. Was an Kaufnebenkosten eingespart wird, soll dann lieber in die energetische Sanierung fließen. Idealerweise kann ein Großteil der in den Verkaufsportalen derzeit mangels solventer Nachfrage brachliegenden Sanierungsobjekte so als (energieeffizienter) Wohnraum reaktiviert werden und damit den Wohnungsmarkt entlasten. Was sich indirekt auch auf Mieten auswirken kann – immerhin sind etwa 60 Prozent aller in Deutschland vermieteten Wohnungen Eigentum von Privatpersonen. Zudem profitieren alle „Wohnenden“ von den aus energetischer Sanierung resultierenden Betriebskosteneinsparungen. Eine Voraussetzung dafür, dass Menschen aber überhaupt wieder mehr Vertrauen gewinnen, in Wohneigentum zu investieren, sind klare verlässliche Rahmenbedingungen! Hier ist die Politik gefragt – und es bleibt derzeit abzuwarten, was diese zur Lageverbesserung in naher Zukunft vielleicht noch auf den Weg bringen wird.

* _{Details finden sich in der Studie Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien in Deutschland ** vom Verband der Sparda-Banken (04/2024)}

¹ _{Um die Auswirkungen verschiedener Treibhausgase vergleichen zu können, wurde die Maßeinheit CO2-Äquivalent (CO2e) geschaffen. Mit ihr wird die Klimawirkung der unterschiedlichen Treibhausgase im Vergleich zu derjenigen von Kohlendioxid ausgedrückt. (Quelle: Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung **)}

² _{Mit einer Wohneigentumsquote von etwa 47 Prozent ist Deutschland im europäischen Vergleich ohnehin ein Schlusslicht. Innerdeutsch lagen Stand 2022 im Ranking der Bundesländer ** vor allem Berlin (16 Prozent) und Hamburg (20,1 Prozent) weit hinten – während die höchste Wohneigentumsabdeckung im Saarland (59,5 Prozent) und Rheinland-Pfalz (50,7 Prozent) besteht. Hessen lag genau wie Thüringen mit 42,2 Prozent im unteren Mittelfeld.}

³ _{Deutschland ist in 294 (Land-)Kreise und 107 kreisfreie Städte bzw. Stadtkreise untergliedert, was in Summe 401 Regionen ergibt.}

⁴ _{Für die Ermittlung durchschnittlicher Sanierungskosten von 880 Euro pro Quadratmeter wurde der Kostenaufwand einer Sanierung von Energieeffizienzklasse E nach A mit kompletter Modernisierung inklusive Dämmung und Wechsel zu klimafreundlicher Wärmepumpe mit Photovoltaikanlage vor etwaiger Förderung zugrunde gelegt. Zusätzlich wurden die durchschnittlichen Kosten dabei auch noch mit dem mittleren lokalen Einkommensniveau skaliert, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass sich Handwerkerkosten regional unterscheiden.}*

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