Eigenheim & gemeinsames Konto: Was tun bei Trennung?

Es sollte „für immer“ sein – doch nun ist klar, dass eine Trennung oder die Scheidung unausweichlich ist? Was geschieht jetzt mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung? Am einfachsten erscheint es auf den ersten Blick vielleicht, jetzt alles zu verkaufen: Denn Geld ist nun mal leichter aufzuteilen als Beton. Der Verkaufserlös wäre nach Abzug aller Nebenkosten – z. B. für den Notar, das Grundbuchamt, gegebenenfalls auch Maklerdienste – unter den Ex-Partner:innen aufzuteilen. Zumindest, soweit der gesetzliche Zugewinnausgleich, ein individueller Ehevertrag oder sonstige rechtsverbindliche Regelungen diesem nicht entgegenstehen. So weit, so gut. Falls es sich um eine schuldenfreie Immobilie handelt.

Was aber ist, wenn auf dem Haus oder der Eigentumswohnung noch Schulden lasten? Wenn für einen Verkauf zunächst bestehende Kreditverbindlichkeiten vor der vereinbarten Laufzeit abzulösen sind? Hier ist es wichtig, sich frühzeitig mit betreffenden Finanzinstituten in Verbindung zu setzen und zu klären, in welcher Höhe eine gegebenenfalls zu entrichtende „Vorfälligkeitsentschädigung“ anfallen würde. Denn mit der vorzeitigen Tilgung entgehen der Bank vertraglich vereinbarte Erlöse, die in der Regel auszugleichen sind. Vielleicht gewährt diese aber auch bestimmte Sondertilgungsrechte? Für eine Entscheidung ist es also wichtig, über alles gut im Bilde zu sein!

Die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung entscheidet nicht zuletzt darüber, inwieweit ein Verkauf mit vorzeitiger Darlehensablösung rein finanziell betrachtet wirklich ratsam ist. Ansonsten wäre es vielleicht besser, nach Alternativen zu schauen: Eine Überlegung könnte z. B. sein, die Immobilie anstelle des Verkaufs bis auf Weiteres erstmal gemeinsam zu vermieten – zumindest, bis die Darlehensverbindlichkeiten vollständig getilgt sind. Aus der Miete könnten die Kreditraten bezahlt werden. Achtung: Bei solchen Vereinbarungen sollten Instandhaltungen oder das Szenario von Mietausfällen in der Kalkulation bedacht und angemessen berücksichtigt werden! Denkbar wäre auch, dass einer der sich Trennenden selbst im Objekt verbleibt und die andere Seite für deren hälftigen Anteil entweder ausbezahlt oder dafür Miete abführt.

Was auch immer vereinbart wird – wichtig ist, dass solche Vereinbarungen immer mindestens schriftlich festgehalten bzw. (wo üblich) auch notariell beurkundet und im Grundbuch umgeschrieben werden. Ganz gleich, wie gut man sich vielleicht während der Trennung noch verstehen und einig sein mag: Es kann niemand in die Zukunft sehen und wissen, was im Laufe der Jahre weiter geschehen mag – welche neuen Verbindungen der oder die „Ex“ vielleicht noch eingehen wird oder welchen Einfluss z. B. heranwachsende oder später hinzukommende Kinder eines Tages ausüben werden. Je eindeutiger alles rechtssicher geregelt ist, umso geringer die Gefahr, dass es in ferner Zukunft doch noch zu Problemen und nachträglichen Rechtsstreitigkeiten kommt!

Möchte eine der Parteien im Objekt wohnen bleiben, kann ein unabhängiges Wertgutachten hilfreich sein, das im Zeitverlauf absehbare Wertentwicklungen ebenfalls berücksichtigt. Auf diese Weise lässt sich neutral ermitteln, in welcher Höhe die ausziehende Seite fair zu entschädigen wäre. Falls einer der ehemals Verpartnerten die Immobilie komplett übernimmt, sind gegebenenfalls auch die noch darauf lastenden Bankschulden zu übernehmen.

Für diesen Schuldnerwechsel (Schuldhaftentlassung) bedarf es allerdings der Zustimmung des betreffenden Finanzinstituts! Es ist daher sehr wichtig, auch diesen Punkt mit der Bank frühzeitig zu klären: Einerseits wird diese sich vergewissern wollen, inwieweit die eine Seite überhaupt in der Lage ist, die Finanzierung auch alleine weiter zu bedienen – zum anderen kann eine neue Finanzierungsvereinbarung etwas kosten. Zu denken ist darüber hinaus an mit der Finanzierung verbundene Versicherungen (z. B. Kapitallebensversicherung, Restschuldversicherung etc.) sowie eventuell einbezogene Bauspar- oder anderweitige Verträge.

Bei bestehenden Gemeinschaftskonten – die grundsätzlich der gesamtschuldnerischen Haftung unterliegen – kann es ratsam sein, bestehende Einzelverfügungsmöglichkeiten (Oder-Konto) in eine ausschließlich gemeinschaftliche Verfügungsmöglichkeit (Und-Konto) umzuwandeln. Das kann jeder der Beteiligten einzeln auch ohne die Zustimmung des anderen veranlassen und damit sicherstellen, dass die andere Seite ohne Abstimmung nicht mehr verfügen oder Kreditlinien (Überziehungen) in Anspruch nehmen kann (für die sonst alle haften müssten). Um hier wirklich auf der sicheren Seite zu sein, ist die Aufhebung der Einzelverfügungsberechtigung dem betreffenden Kreditinstitut schnellstmöglich schriftlich mitzuteilen.*

Achtung: Aufzulösen ist ein Gemeinschaftskonto immer nur mit Einverständnis bzw. Unterschrift aller Kontoinhabenden! Weigert sich eine Partei, bleibt oft nur die umständliche Zahlungsumleitung oder der Klageweg. Auch dessen sollte man sich – bestenfalls schon vor der gemeinsamen Kontoeröffnung – immer bewusst sein! Möchten beide einvernehmlich, dass das Konto für die Bedienung des Immobilienkredits weiterhin bestehen bleiben (z. B. bei gemeinsamer Objektvermietung nach der Trennung), ist es wichtig, sich über die Kontoverwaltung und jeweilige Zahlungsbeiträge zu verständigen und diese Absprachen natürlich ebenfalls auch schriftlich festzuhalten.

Die Beispiele zeigen: Es gibt in vielen Fällen nicht nur den einen Weg, wie man bei einer Trennung auch hinsichtlich gemeinsamer Immobilien und Konten die Zukunft in beiderseitigem Sinne bestmöglich gestalten kann. In jedem Fall sollten Beteiligte sich vor Entscheidungen fachkundig beraten lassen! Deutlich wird hier aber ebenso, dass die Auswahl möglicher Optionen umso größer ist, je harmonischer und fair eine Trennung sich gestaltet. Dies anzustreben ist auch von daher in der Regel sicherlich von allerseitigem Interesse.

* _{Mehr zum Thema „Gemeinschaftskonto“ finden Sie im Beitrag Wie funktioniert eigentlich ein Gemeinschaftskonto? vom 14.03.2024.}