Quo vadis „Baufi“?

Wobei natürlich auch Banken keine Glaskugel besitzen, durch die sich mal eben in die Zukunft blicken lässt.¹ Also orientieren wir – als Sparda-Bank Hessen – uns für etwaige Einschätzungen zunächst immer an den bekannten Fakten: Seit etwa November 2023 sind die Bauzinsen im Wesentlichen nicht mehr weiter angestiegen bzw. sogar gesunken. Dies hängt nicht zuletzt auch mit dem Nachlassen der Inflation bzw. der darauf ausgerichteten EZB-Leitzinspolitik zusammen. Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen gehen wir für das Jahr 2024 bis auf Weiteres von keinen gravierenden Veränderungen der Bauzinsen im Bereich zehnjähriger Zinsfestschreibungen aus. Bei weiter rückläufiger Inflation und der Markterwartung von EZB-Leitzinssenkungen sollten die kurzfristigen Zinsen ebenfalls zurückgehen. Ob dies auf die längerfristigen Zinsen noch weiter durchschlägt, bleibt abzuwarten. Das Sollzinsniveau könnte sich um die drei Prozent einpendeln.

Bauzinsen heute schon sichern oder lieber abwarten?

Eine Empfehlung hinsichtlich der Absicherung des aktuellen Zinsniveaus für eine z. B. in zwei, drei Jahren anstehende Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen hängt wesentlich von individuellen Gegebenheiten des bzw. der Kreditnehmenden ab: Es ist nicht auszuschließen, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder nachgeben könnten. Allerdings haben die letzten Jahre auch gezeigt, wie schnell Situationen eintreten können, die so nicht absehbar waren. Sofern man sich mit einem heute optional schon im Voraus zu vereinbarenden Anschlusszins einschließlich der damit verbundenen monatlichen Raten wie auch der Laufzeit wohlfühlt, kann dies also durchaus auch unabhängig von der Marktentwicklung die richtige Entscheidung sein. Man ginge in diesem Fall einfach auf Nummer sicher.

Freie Gelder für Sondertilgungen verwenden – oder erst mal anlegen?

Neben Fragen rund um den bestmöglich erzielbaren Sollzinssatz gilt es stets, die gesamte persönliche Liquiditätssituation sowie erwartbare künftige Einnahmen und Ausgaben mit im Auge zu haben: So lässt es sich ohne Berücksichtigung der persönlichen Situation nicht pauschal beantworten, ob Darlehensnehmer:innen ggf. vorhandene freie Beträge aus jetziger Sicht z. B. eher anlegen sollten, um diese dann einschließlich Rendite erst zum späteren Zeitpunkt für die Tilgung der Restschuld einzusetzen – oder ob es besser ist, stattdessen gleich in jährliche Sondertilgungen zu investieren. Sofern Sie zurzeit z. B. noch von Baufinanzierungskonditionen aus der Niedrigzinsphase profitieren, kann dies ein gutes Argument dafür sein, liquide Mittel (eher) anzulegen statt Sondertilgungen zu leisten. Bei Sollzinsvereinbarungen auf aktuellem Niveau hingegen gilt es, genauer abzuwägen, inwieweit eine Geldanlage tatsächlich die attraktivere Variante sein kann. Auch steuerliche Aspekte sind hier zu berücksichtigen. Zusätzlich sollte man überlegen, inwieweit auch genügend liquide Mittel für ggf. notwendige wie vorschriftsmäßige (energetische) Modernisierungen vorhanden sind. Ein persönliches Beratungsgespräch bei der Sparda-Bank Hessen kann helfen, die Situation zu klären und gut durchdachte Entscheidungen zu planen.

Anfangstilgung, Zinsbindung, Laufzeit – welche Rolle spielt hier zudem das Eigenkapital?

Wer jetzt den Kauf oder Bau eines Eigenheims angehen möchte, steht hinsichtlich der Baufinanzierung zunächst vor der Entscheidung, welche Anfangstilgung und Laufzeit bzw. Sollzinsbindung zu wählen ist. Mit einer anfänglichen Tilgung zwischen zwei bis drei Prozent oder höher lässt sich auch ein geringerer Eigenkapitaleinsatz möglicherweise ausgleichen. Bei größerem Eigenkapitalanteil kann eine Starttilgung von (nur) einem Prozent ebenfalls in Ordnung sein. Selbst Vollfinanzierungen ganz ohne Eigenkapitaleinsatz sind auch im aktuellen Marktumfeld grundsätzlich denkbar. Hinsichtlich der Laufzeiten bzw. Zinsbindungen liegt der Schwerpunkt aller Finanzierungen bei Kund:innen der Sparda-Bank Hessen im Bereich zehnjähriger Zinsfestschreibungen. Wichtig ist, dass letztlich alles immer zur individuellen Situation passt – sprich: Je nach Ausgangslage können auch ganz unterschiedliche Entscheidungen die jeweils Besten sein. Um die Weichen richtig zu stellen, ist es bisweilen sinnvoll, sich unterschiedliche Varianten aufzeigen und vergleichsweise durchrechnen zu lassen – etwa im Rahmen des persönlichen Beratungsgesprächs.

Ausblick auf den Immobilienmarkt 2024

Ungeachtet des jüngsten „Zinsrutschs“ ist die Baufinanzierungsnachfrage bei der Sparda-Bank Hessen² bislang nahezu unverändert. Wie sich die Situation (auch) im Hinblick auf Immobilienpreise und Mieten in 2024 weiterentwickelt, bleibt abzuwarten. Bei derzeitigen Rahmenbedingungen wird nach unserer Wahrnehmung im Markt für Ballungsgebiete mit einem Seitwärtstrend gerechnet, während man in ländlichen Gebieten von leicht nachgebenden Preisen ausgeht. Insbesondere aber werden neben dem Kaufpreis auch der energetische Zustand von Immobilien und die damit notwendigerweise einhergehenden Investitionskosten zusätzlich über den Immobilienpreis entscheiden: Bei Immobilien mit einem guten bis sehr guten energetischen Stand werden die Preise voraussichtlich entsprechend weniger unter Druck geraten als für Immobilien mit diesbezüglichem Investitionsbedarf.

¹_{Insofern sind sämtliche Angaben und Hinweise dieses Beitrags einzig als unverbindliche Einschätzungen – gänzlich ohne Gewähr – zu verstehen.}

² _{Stand: 18.01.2024}