„5 % AfA für die ersten sechs Jahre“ – was hat’s mit dieser Werbung in Neubau-Offerten auf sich?

Der Nachwuchs wird in einer anderen Stadt studieren und benötigt dort eine Bleibe. Mieten oder kaufen? Bei heutigen Mietpreisen eine durchaus berechtigte Frage. Dies ist nur eines vieler Beispiele, wo es (in dem Fall für die Eltern) interessant sein kann, über den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage nachzudenken – zur (günstigen) Vermietung, aber auch in steuerlicher Hinsicht.

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu versteuern. Aufwendungen in Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt – z. B. einer zu diesem Zwecke erworbenen Eigentumswohnung – können entsprechend gegengerechnet werden: Denn es handelt sich ja um Ausgaben zur Erzielung dieser Mieteinkünfte. Je nach Art und Höhe können diese Werbungskosten im Einzelnen entweder komplett im betreffenden Jahr oder über eine mehrjährige „Abschreibung für Abnutzung“ (AfA) das „zu versteuernde Einkommen“ mindern.

Tipp: Um diese steuerlichen Möglichkeiten uneingeschränkt nutzen zu können, ist es auch bei der Vermietung an nahe Angehörige wichtig, 50 Prozent der ortsüblichen Miete (siehe Mietspiegel) nicht zu unterschreiten! Noch „sicherer“ sind 66 Prozent, bei dieser „Vollentgeltlichkeitsgrenze“ geht das Finanzamt ohne weitere Prüfung von der erforderlichen Einkunftserzielungsabsicht aus.

Beim Kauf eines Objekts mit Vermietungsabsicht fällt der größte Teil der Anschaffungskosten unter die „Abschreibung für Abnutzung“ (AfA) – wirkt sich also nicht gleich in voller Höhe aus. Unter die AfA-Bemessungsgrundlage fallen z. B. der Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, ggf. der Käuferanteil an den Maklerkosten, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, Gebühren für die grundbuchliche Eintragung des Eigentümerwechsels sowie ggf. noch weitere Kosten in Verbindung mit dem Kauf – etwa für ein Gutachten. Da nur das Gebäude einer wertmindernden „Abnutzung“ unterliegt, nicht aber der zugehörige Grund und Boden, ist dessen Anteil rauszurechnen.

Tipp: Den Kaufpreisanteil fürs Grundstück schon im notariellen Kaufvertrag ausweisen, um späterer Diskussion mit dem Finanzamt vorzubeugen: Denn bei der Bodenwertberechnung kommt es mitunter zu abweichenden Auffassungen. Die Aufteilung ist insofern relevant, als der Abschreibungsbetrag umso höher ausfällt, je größer der Anteil des (abschreibbaren) Gebäudes an den Gesamtkosten ist. Allerdings sollte man bei der Festlegung nicht unrealistisch übertreiben, da das Finanzamt diese nicht unverhältnismäßig anerkennen muss. Für die Berechnung gibt es “Arbeitshilfen" des Bundesministeriums für Finanzen **.

Die reguläre Abschreibung für Wohngebäude sieht je nach Baujahr und Objektart unterschiedliche Sätze vor – zu denen „linear“ (also jährlich gleichbleibend von der ursprünglichen Bemessungsgrundlage) abzuschreiben ist: vor 1925 fertiggestellte Gebäude mit 2,5 Prozent, ab Baujahr 1925 mit 2 Prozent und ab 2023 entstandene Neubauten mit 3 Prozent. Besondere Bestimmungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude.

Tipp: Für neu geschaffenen Wohnraum, der bestimmte Kriterien erfüllt, ist eine 5-prozentige Sonder-AfA (linear) für insgesamt 4 Jahre zusätzlich zur regulären AfA möglich. Alternativ kann diese Sonder-AfA auch in Kombination mit einer 5-prozentigen degressiven AfA genutzt werden, die es bis zu 6 Jahre lang geben kann. „Degressiv“ bedeutet, dass immer vom jeweiligen Buch- bzw. Restwert des Vorjahrs gerechnet wird, die Abschreibungsbeträge hier also (im Unterschied zur linearen Abschreibung) mit jedem Jahr geringer werden.

Die Sonder-AfA ist für klimafreundlichen Mietwohnungsbau bestimmt, dessen Bauantrag bzw. Bauanzeige entweder nach dem 31.8.2018 bis Ende 2021 oder ab 2023 bis vor dem 01.10.2029 erfolgt(e). Der Staat möchte damit den Bau bezahlbarer Mietwohnungen fördern – so gehört eine mindestens zehnjährige Vermietung auch zu den Bedingungen. Zudem muss das Objekt den Effizienzhausstandard 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (EH40/QNG) erfüllen. Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Sofern diese wie auch weitere Voraussetzungen passen, können die 5 Prozent Sonder-AfA bis zum vierten Jahr zusätzlich zum regulären AfA-Satz von 2 bzw. 3 Prozent für „Neubauten ab 2023“ in Anspruch genommen werden – was für diesen Zeitraum somit in Summe bis zu 32 Prozent Abschreibung (3 + 5 Prozent jährlich auf 4 Jahre) bedeuten kann. Ab dem 5. Jahr greift dann wieder der reguläre Satz – der nun aber betraglich niedriger ausfällt, als wenn die Sonder-AfA nicht zum Tragen gekommen wäre, da dieser jetzt vom verbliebenen Restwert als Basis gerechnet wird. Über die Sonder-AfA wird ein großer Teil der Abschreibung in die ersten Jahre gelegt. Interessant kann das z. B. sein, wenn das Einkommen in dieser Zeit noch relativ hoch ist, absehbar aber – etwa aufgrund eines Renteneintritts – sinkt. Inwieweit es individuell von Vorteil ist, die optionale Möglichkeit der Sonder-AfA zu nutzen, sollte zuvor in jedem Fall individuell genau evaluiert werden!*

Anstelle der regulären linearen AfA kann die Sonder-AfA alternativ, bei Vorliegen aller Voraussetzungen, auch mit der im Frühjahr 2024 neubeschlossenen degressiven AfA für neue Wohngebäude kombiniert werden: Hier können 5 Prozent bis zu sechs Jahre lang degressiv abgeschrieben werden. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist dabei jederzeit möglich. Um von der degressiven AfA Gebrauch zu machen, muss der Baubeginn bzw. Kauf im Jahr der Fertigstellung zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029 liegen. Mit Bezug auf den tatsächlichen Baubeginn anstelle des bloßen Bauantrags möchte der Staat darauf hinwirken, dass genehmigte Projekte dann auch wirklich zeitnah in die Tat umgesetzt werden.*

Für den Immobilienkauf bedarf es in der Regel eines Darlehens. Auch die Kosten hierfür (Finanzierungskosten) sind bei Mietobjekten als Werbungskosten absetzbar – und zwar gleich fürs jeweils betreffende Jahr: Hierzu gehören die Kreditzinsen nebst die Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld als Darlehenssicherheit. Sofort fürs betreffende Jahr absetzbar sind außerdem z. B. die Ausgaben für Vermietungsaktivitäten (ggf. auch Maklerkosten für die Suche nach passenden Mietern), Kosten der Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen (soweit und sobald diese für eine konkrete Maßnahme entnommen werden), Büro-, Fahrt- und Kommunikationskosten, Beiträge an Interessenverbände wie z. B. „Haus und Grund“, Reparaturaufwand sowie innerhalb der 800-Euro-Grenze für „geringwertige Wirtschaftsgüter“ auch der Ersatz defekter Gerätschaften wie z. B. eines Durchlauferhitzers. Höherwertige Ersatzanschaffungen sind über ihre zugeordnete Nutzungsdauer abzuschreiben. Auch einfache Renovierungen (sogenannte Schönheitsreparaturen) können als Aufwendungen für die Erhaltung sofort im betreffenden Jahr schon vollständig absetzbar sein.

Tipp: Bei baulichen Maßnahmen zur Instantsetzung und Modernisierung ist die Unterscheidung nach sofort absetzbaren „Erhaltungskosten“ und (wertsteigernden) „Herstellungskosten“ bzw. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ wichtig, da letztere beiden wiederum unter eine mehrjährige AfA fallen! Die Grenzen sind mitunter fließend, weshalb ein genauer Blick auf geltende Regelungen lohnt!

* _{Angaben ohne Gewähr und Anspruch auf Vollständigkeit. Im Hinblick auf die persönliche Einkommens- und Vermögenssituation empfehlen wir immer, qualifizierten steuerfachlichen Rat einzuholen – hinsichtlich bestehender Möglichkeiten ebenso wie zur Klärung, welche davon individuell sinnvoll sind. Weitere Informationen zu den Abschreibungsmöglichkeiten siehe auch Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen **.}

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