Kaufnebenkosten einer Immobilie:
die Grunderwerbsteuer

Es ist wichtig, die Begriffe „Grunderwerbsteuer“ und „Grundsteuer“ auseinanderzuhalten, denn es handelt sich um zwei völlig verschiedene Steuerarten: Während die Grundsteuer eine jährlich aufs Neue anfallende Besitzsteuer ist – zu dieser gab es hinsichtlich ihrer ab 2025 greifenden Reform besonders im vergangenen Jahr viel Kritik und Diskussionen –, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Verkehrsteuern: Als solche fällt diese nicht regelmäßig an, sondern nur einmalig geknüpft an ein bestimmtes Rechtsgeschäft, nämlich den Kauf eines Grundstücks(anteils) einschließlich damit unbeweglich fest verbundener Objekte wie z. B. eine gegebenenfalls vorhandene Bebauung.

Maßgeblich für die Besteuerung ist der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sobald dieser rechtskräftig unterschrieben ist, meldet der zuständige Notar den Vorgang ans Finanzamt, welches daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid mit entsprechender Zahlungsaufforderung an die Käuferseite sendet. Diese hat dann vier Wochen Zeit, die Steuer zu entrichten. Sobald die Zahlung bei der Finanzbehörde eingegangen ist, erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung – eine Voraussetzung dafür, dass sich der neue Eigentümer überhaupt ins Grundbuch eintragen lassen kann: Insofern ist es auch in seinem ureigensten Interesse, die Steuerschuld zeitnah zu begleichen. Aber Achtung: Auch der Verkäufer kann sich vorher noch nicht gänzlich zurücklehnen: Denn gegenüber dem Finanzamt haftet auch er – genau wie der Käufer gesamtschuldnerisch – für die Begleichung der Steuerschuld. Das gilt selbst, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Käufer hierfür aufkommt. Angesichts des nicht unerheblichen Betrages sollte dies bewusst sein – immerhin fallen bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro z. B. beim sechsprozentigen Steuersatz in Hessen bereits 27.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Gleichermaßen haftet der Verkäufer auch für Notar- und Grundbuchkosten gegenüber den jeweils betreffenden Stellen mit. Erst, wenn alles bezahlt ist, ist auch er aus dem Schneider. Beim Eigentumsübergang einer Immobilie gibt es allerdings auch Fälle, wo erst gar keine Grunderwerbsteuer anfällt:

Wo die Grunderwerbsteuer entfällt:

Grunderwerbsteuerfrei sind Verkäufe unter nahen Verwandten wie Eltern bzw. Großeltern und ihren Kindern bzw. Enkeln. Gleiches gilt unter Ehepartnern. Ebenso fällt bei Schenkung oder Erbschaft keine Grunderwerbsteuer an: Allerdings unterliegt dieser Eigentümerwechsel den Regelungen von Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer – wobei aber bestimmte Freibeträge gelten. Grundsätzlich grunderwerbsteuerbefreit ist auch der Erwerb einer Immobilie bis zur Kaufpreis-Freigrenze von 2.500 Euro. Doch Achtung: „Freigrenze“ ist nicht gleich „Freibetrag“! Übersteigt der Kaufpreis den Freigrenzenbetrag auch nur geringfügig, fällt ohne Berücksichtigung eines Freibetrages auf den kompletten Betrag die Grunderwerbsteuer an.

Wenn man um die Grunderwerbsteuer schon nicht herumkommt …

Auch bei einer Immobilienveräußerung mit Verpflichtung zur Entrichtung von Grunderwerbsteuer kann es immer noch Möglichkeiten geben, den Aufwand hierfür zumindest zu reduzieren: So z. B. über die Einkommensteuer, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Als Vermieter können Sie die von Ihnen bezahlte Grunderwerbsteuer im Rahmen der Kaufnebenkosten des Objekts nach Maßgabe bestimmter Abschreibungsvorschriften mit von der Steuer absetzen.

Eine weitere Möglichkeit, die Last der Grunderwerbsteuer zu mindern, kann bei einem Neubau darin bestehen, den Grundstückskauf von der Beauftragung des Bauvorhabens sowohl inhaltlich als auch mit zeitlichem Abstand (sollte ein halbes Jahr nicht unterschreiten) separat über zwei getrennte Kaufverträge abzuwickeln. In diesem Fall würde zunächst ein unbebautes Grundstück gekauft und dann ggf. erst später völlig losgelöst davon der Vertrag mit einer anderen Firma für den Bau geschlossen. So kann erreicht werden, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstückes anfällt und nicht auf das Gesamte. Diese Möglichkeit besteht nicht bei Bauträgermodellen mit einheitlichem Kaufvertrag für Grundstück und Bauleistungen: Bei diesen fällt die Steuer in der Regel auf das gesamte Grundstück einschließlich Bebauung an und ist damit natürlich deutlich höher. Hierauf sollte man also achten.

Doch selbst im Falle eines einheitlichen Kaufvertrages für einen schlüsselfertigen Neubau können immer noch Möglichkeiten in Betracht kommen, an der Grunderwerbsteuer zu sparen: Etwa, indem bestimmte Eigenleistungen (z. B. die Tapezierung oder das Fliesenlegen) vom Käufer vertraglich festgehalten selbst übernommen werden, was den steuerrelevanten Kaufpreis als Bemessungsgrundlage reduzieren und damit zu weniger Grunderwerbsteuerlast führen kann. Oder durch die separate Ausweisung von gegebenenfalls vorhandenem beweglichen Inventar, wie z. B. einer Einbauküche, eines Kamins oder einer Sauna – was den zu besteuernden Kaufpreis ebenfalls mindert. Denn die Grunderwerbsteuer umfasst nur, was unbeweglich und untrennbar mit der Immobilie verbunden ist.

*Wichtiger Hinweis:

Da es bei allen hier beschriebenen Konstellationen und Sachverhalten bestimmte Vorschriften und Details zu beachten gilt, ist es wichtig, sich vor diesbezüglichen Entscheidungen gut zu informieren und rechtlich abzusichern. Deshalb erfolgen sämtliche Ausführungen und Hinweise dieses Beitrages ohne Gewähr und mit dem Hinweis, dass eine fachkundige Beratung zu solchen Überlegungen ausdrücklich empfohlen wird – damit Sie sowohl hinsichtlich Ihrer Kostenplanung als auch im juristischen Sinne jederzeit rechtskonform auf der sicheren Seite sind!