Das Bieterverfahren:
Immobilienverkauf ohne viel Tamtam?

Üblicherweise erfolgt der Verkauf einer Immobilie über die Beauftragung eines Maklerbüros: Dieses nimmt das Objekt in Augenschein, bewertet es und gibt dann seine Einschätzung für einen möglichst realistisch erzielbaren Verkaufspreis. In Abstimmung mit der Verkäuferseite, die sich hieran orientieren kann, wird das Objekt daraufhin zu einem bestimmten Preis angeboten.

Mit dem Bieterverfahren steht Verkäufern ein weiterer alternativer Weg zur Veräußerung ihrer Immobilie offen: In diesem Fall wird der Verkaufspreis nicht fest vorgegeben, sondern kommt über Gebote im Rahmen einer Versteigerung zustande. In der Regel erhält dann die Person mit dem höchsten Gebot den Zuschlag – wobei die Entscheidung, an wen verkauft wird, aber letztlich beim Verkäufer bleibt: Er könnte auch an jemanden mit niedrigerem Gebot verkaufen, wenn ihm z. B. das Verwendungsvorhaben des Meistbietenden nicht gefällt. Insofern unterscheidet sich das Bieterverfahren als privates Auktionsverfahren gravierend auch vom ähnlich klingenden juristischen Weg der Zwangsversteigerung zwecks Eintreibung ausstehender Zahlungen. Beide Begrifflichkeiten haben nichts miteinander zu tun und sind daher nicht zu verwechseln!

Grundsätzlich steht das Bieterverfahren zur Veräußerung von Immobilieneigentum allen offen. Wobei auf der Hand liegt, dass an die Versteigerung einer Immobilie weitergehende Auflagen geknüpft sind, als dies etwa beim „Verticken“ eines Kleidungsstücks auf eBay notwendig ist: Immerhin handelt es sich um einen Wert, für den die meisten Menschen ein Bankdarlehen benötigen, an dem sie dann über einen jahrelangen Zeitraum abzahlen. Vorgeschrieben ist, dass aus dem Verkaufsangebot deutlich gekennzeichnet hervorgeht, dass es sich um eine Immobilienveräußerung „im Bieterverfahren“ mit entsprechenden Regeln handelt.

Hinzu kommt die Angabe des Termins, zu dem die Auktion endet – ab wann dann also auch aus Gründen der Fairness wirklich keine Gebote mehr angenommen werden! Bis dahin kann seitens des Verkäufers zugestanden werden, dass Bietende ihre Gebote auch nochmals erhöhen. Aus Verkäufersicht kann es somit durchaus sinnvoll sein, den Zeitraum für die Versteigerung etwas länger zu wählen, um einen bestmöglichen Preis zu erzielen – z. B. beim „offenen Bieterverfahren“: Bei diesem können Bietende die Gebote anderer sehen, sich daran orientieren und gegebenenfalls überbieten. Gerade bei speziellen oder besonders begehrten Objekten führt das mitunter jedoch auch zu einem regelrechten Bieterwettstreit, was den Preis hochtreibt: für den Verkäufer sicherlich erfreulich – gleichzeitig aber ebenfalls ein Grund, weshalb manche das Bieterverfahren eher kritisch betrachten. Fairness und Transparenz sind in jedem Fall unabdingbare Voraussetzungen, um Seriosität zu wahren. Alternativ kann auch das „geschlossene Bieterverfahren“ infrage kommen: Dabei reichen Interessierte ihre jeweiligen Höchstgebote bis zu einem bestimmten Termin schriftlich ein, ohne dass andere Bieter diese sehen. Ihnen verbleibt so etwas mehr Zeit und Ruhe, um ihr Angebot zu überdenken, sich noch besser zu informieren und im persönlichen Umfeld abzustimmen. Ein offenes Bieterverfahren kann hingegen manchmal im Eifer des Gefechts auch zu unüberlegten Geboten verleiten.

Da kaum jemand ein Objekt kauft, ohne dieses vorher zumindest mal gesehen zu haben, gehört in die Annonce fürs Bieterverfahren auch eine Angabe zur Besichtigungsmöglichkeit. Die Verkäuferseite kann festlegen, ob die Besichtigung zeitsparend im Rahmen eines „Open House“-Sammeltermins für alle Interessierten gleichzeitig erfolgen soll – oder individuelle Einzeltermine vereinbart werden, bei denen auf Fragen besser einzugehen ist.

Die Vorteile eines Verkaufs im Bieterverfahren liegen neben der Möglichkeit, einen besseren Preis zu erzielen, vor allem in der einfachen und schnellen Abwicklung des Veräußerungsvorgangs für ein vielschichtiges, hochwertiges Gut. So kann der Verkäufer die Zeitspanne, während der Gebote abzugeben sind, wahlweise sogar auf nur wenige Stunden begrenzen. Inwieweit das sinnvoll ist, sei individuell dahingestellt – in jedem Fall sollte man sich immer fachkundig beraten lassen. Daneben finden es viele Verkäufer angenehmer, nicht gleich mit einer festen Preisvorstellung rauszurücken, sondern erst mal zu schauen, was überhaupt geboten wird. Auch ein taktisches Feilschen um etwaige Mängel und Preisnachlässe ist nicht jedermanns Sache und lässt sich hier umgehen: Denn das regelt alles die Bieternachfrage über die Gebote. Manche Immobilienmakler stellen für die Durchführung von Verkäufen im Bieterverfahren bereits digital über ihre Homepage geschützte Bieterräume bereit, wo Teilnehmende mittels individueller Links Gebote abgeben können.

Ein Risiko verbleibt allerdings auch im Falle schriftlich vorliegender Gebote: Hierzulande bedürfen Immobiliengeschäfte grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Solange diese nicht erfolgt ist, können im Grunde beide Seiten – Käufer wie Verkäufer – jederzeit noch vom Vorhaben zurücktreten. Sollte ein Käufer vor dem vereinbarten Notartermin kurzfristig abspringen, ist das für den Verkäufer gleich in mehrfacher Hinsicht unerfreulich: Denn einerseits ist nicht gesagt, ob das zweitbeste Gebot noch besteht – andererseits ist das Objekt dann in gewisser Hinsicht auch „verbrannt“, da das wiederholte Anbieten leicht Misstrauen erweckt, dass mit der Immobilie irgendwas nicht stimmen könnte. Letzteres trifft aber auch beim herkömmlichen Verkauf zu, denn auch hier kann es zu Absprüngen kommen. Wenngleich beim Bieterverfahren aufgrund seiner bislang noch geringen Verbreitung in Deutschland die Skepsis vielleicht größer ist.

In jedem Fall gewinnen Verkäufer durchs Bieterverfahren ein gutes Gefühl dafür, was ihre Immobilie am Markt so einbringen kann. Interessant ist das besonders bei speziellen Objekten mit Liebhaberwert oder in bestimmten Lagen, wo herkömmliche Bewertungskriterien nicht immer zu einer adäquaten Preisfindung führen. Potenziellen Käufern hingegen eröffnet das Verfahren attraktive Möglichkeiten, auch für Objekte zu bieten, die bei regulär angesetztem Preis von vornherein unerschwinglich wären. Handwerklich Begabten, die Renovierungen günstig in Eigenarbeit durchführen können, bieten sich damit Chancen, bei entsprechenden Renovierungsobjekten ein Schnäppchen machen – während Verkäufer solcher in die Jahre gekommener „Schätzchen“ oft froh sind, diese ohne großes Verhandlungs-Tamtam bestmöglich loszuwerden.

Weitere Informationen:

Mehr zu alternativen Wegen des Immobilien(ver)kaufs finden sie auch im Beitrag " Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern? ", wo es um dem Immobilienverkauf auf Rentenbasis geht.