Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern?

Vor allem, wenn die gesetzliche Altersrente kaum für große Sprünge reicht, kann die Immobilienrente eine willkommene zusätzliche Einnahmequelle sein. Sie bietet die Möglichkeit, das an sich in Beton gebundene Vermögen zu Lebzeiten noch für den eigenen Bedarf auszugeben, dabei aber weiterhin auch in den vertrauten vier Wänden zu wohnen. Dieses Wohnrecht kann beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis lebenslang vereinbart werden. Während das Eigentum am Objekt einschließlich aller Pflichten hierbei an den Käufer übergeht, so z. B. auch die Verantwortung und Kostenübernahme für anstehende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ändert sich an der Wohnsituation für den Verkäufer im Alltag spürbar kaum etwas: Für viele Menschen liegt hierin das ausschlaggebende Argument, sich für diese Form des Immobilienverkaufs zu entscheiden – denn oft sind mit dem Eigenheim auch emotionale Erinnerungen verbunden, weshalb ein Auszug schwer fiele. Andernfalls wäre mit einem „normalen“ Hausverkauf sicherlich ein höherer Preis zu erzielen.

Aus dem Verkauf erhält der Verkäufer eine Rente. Denn der Kaufpreis beziffert sich beim Verkauf auf Rentenbasis – im Unterschied zum klassischen Immobilienverkauf – nicht in einem bestimmten feststehenden Betrag. Stattdessen werden Teilzahlungen (Raten) in bestimmter Höhe vereinbart – manchmal in Kombination mit einer einmaligen Anzahlung. Die Ratenzahlungen erhält der Verkäufer vom Käufer als Immobilien-Leibrente in der Regel lebenslänglich. Daher steht die Summe, die der Käufer am Ende für die Immobilie bezahlt, im Vorfeld grundsätzlich nicht fest. Die lebenslängliche Immobilien-Leibrente ähnelt in dieser Hinsicht im Grunde einer Wette auf das Ableben des Verkäufers: Tritt dieses Ereignis später als (statistisch) erwartet ein, wird es für den Käufer teurer. Denn der muss die Raten (Immobilien-Leibrente) gegebenenfalls auch dann noch weiter zahlen, wenn der Objektwert längst erreicht – im Grunde also abgegolten – ist. Tritt der Todesfall hingegen früher ein, ist das ein finanzieller Vorteil für den Käufer, der die Immobilie nun womöglich zu einem Schnäppchenpreis erworben hat.

Der Immobilienverkauf auf Rentenbasis bietet darüber hinaus weitere Ausgestaltungsmöglichkeiten – je nach gewähltem Laufzeitmodell kann die Dauer der Ratenzahlungen auch variieren: So lässt sich das Ende der Zahlungsverpflichtung – etwa, als „verkürzte Leibrente“ oder als (Mindest-)Zeitrente – alternativ an einen bestimmten Zeitpunkt binden. Verstirbt der Verkäufer erst in sehr hohem Alter nach dem diesem Zeitpunkt, ist der Käufer in jedem Fall abgesichert, nicht unverhältnismäßig lange über den Objektwert hinaus zu bezahlen. Tritt der Todesfall hingegen vor dem vereinbarten Zeitpunkt ein, profitieren auf der Verkäuferseite zumindest noch gegebenenfalls vorhandene Erben. Die möglichen Varianten sind vielfältig – umso wichtiger ist für alle Beteiligten Nachvollziehbarkeit und Transparenz.

Das gilt auch für die Bemessung der Ratenhöhe – also die Immobilienrente. Im Wesentlichen wird zur Kalkulation der Objektwert abzüglich eines Risikoabschlags für die Unwägbarkeiten hinsichtlich der Zahlungsdauer zugrunde gelegt. Die statistische Lebenserwartung und weitere Faktoren wie z. B. auch ein möglicher Inflationsausgleich oder die Dauer des vereinbarten Wohnrechts etc. fließen ebenfalls in die Berechnung ein. Als Faustregel gilt: Je älter der Verkäufer, desto höher die zu erzielende Rente. Es gibt auch professionelle Immobilien-Leibrentenanbieter, die von vornherein ein bestimmtes Mindestalter des Verkäufers von etwa 65 Jahren zur Voraussetzung machen, damit das finanzielle Risiko für sie kalkulierbar bleibt.

Noch ist der Immobilienverkauf auf Rentenbasis hierzulande eher ein Nischenprodukt. Da sich die meisten Menschen eine Immobilie kaufen, um diese doch lieber sofort als Eigenheim oder Kapitalanlage zur Vermietung zu nutzen – ohne sich mit einem bestehenden Wohnrecht zu belasten. Die Anzahl potenzieller (privater) Käufer ist neben den gewerblichen Anbietern für Immobilien-Leibrenten also eher überschaubar. Doch es gibt es sie: Denn neben der Chance, auf diesem Weg deutlich günstiger an ein begehrtes Objekt zu kommen, bedeutet die langjährige Zahlungsweise auch eine Liquiditätsentlastung. Interessant ist das z. B. für Menschen, die zwar gute Einkünfte aber nur geringe Ersparnisse haben. Auch gibt es Kaufwillige, für die es schwierig ist, eine Darlehensfinanzierung über die Banken zu bekommen: Sei es, weil ihr Eigenkapital nach deren Regularien nicht ausreicht oder ein anstehender Sanierungsbedarf die Risikoabschätzung beim betreffenden Objekt zu schwierig macht etc. Für diese Käufergruppen kann der Immobilienkauf auf Rentenbasis ein guter Weg sein, überhaupt an Eigentum zu kommen.

Wichtig ist es, sich vor einer Entscheidung auch über die steuerlichen Aspekte im Klaren zu sein: So wird mit dem Vertragsschluss z. B. die Grunderwerbssteuer schon gleich in voller Höhe fällig – ungeachtet der ratierlichen „Kaufpreiszahlung“. In Hessen liegt der Satz fürs Jahr 2023 bei sechs Prozent, die auf den vom Finanzamt zugrunde gelegten Verkaufswert berechnet werden. Dieser orientiert sich am aktuellen Verkehrswert, wobei meist auf den Barwert der vereinbarten Rentenzahlungen geschaut wird. Zudem sollte dem Verkäufer bewusst sein, dass seine Immobilienrenteneinkünfte nach bestimmten Maßgaben ebenfalls zu versteuern sind. Zu diesen wie auch weiteren steuerrechtlichen Bestimmungen, die je nach Ausgestaltung des Vertrages zum Tragen kommen, sollte man sich unbedingt vor dem Vertragsabschluss fachkundig beraten lassen.

Als Fazit lässt sich sagen, dass der Immobilienverkauf auf Rentenbasis durchaus eine Win-win-Situation für Verkäufer wie Käufer bedeuten kann. Es gibt hierbei eine ganze Reihe möglicher Varianten, die wir im Rahmen dieses Beitrages nur zum Teil kurz vorstellen konnten. So muss es sich beim Verkäufer beispielsweise auch nicht nur um eine einzelne Person handeln, sondern es können auch Lebenspartner in die Vereinbarungen mit einbezogen werden – etwa, hinsichtlich des Wohnrechts oder der Rentendauer. Auch kann der Verkauf in dieser Weise an Familienmitglieder erfolgen, was die Interessenlage zusätzlich beeinflussen kann. Umfassende Beratung durch eine vertrauenswürdige unabhängige Stelle im Sinne einer für alle Seiten fairen Bewertung, Absicherung und Abwicklung ist bei einer Entscheidung dieser Tragweite sicherlich das A und O.